オフィスの原状回復工事ガイド│費用相場・範囲・トラブルを防ぐ注意点

オフィス退去時は、必ず「原状回復義務」が発生します。

オフィス用のテナントには居住者に適用される消費者保護が考慮されないので、原状回復費用が想像以上に高額で、トラブルに発展してしまうケースも珍しくありません。

適正な費用でトラブルなく退去するためには、指定業者との見積もり交渉の進め方や入居時の記録資料の重要性について理解を深める必要があります。

この記事では、オフィスの原状回復工事について解説していきます。

オフィス退去・移転に伴う「原状回復工事」について悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

1.    オフィスの原状回復義務と範囲

原状回復とは、テナントを退去する際に借りる前の状態に戻すことを指します。

オフィスの原状回復は2020年施行の改正民法（621条）で明記されており、オフィスの退去・移転時は、これを拒否することはできません。

ここからは、オフィスの原状回復義務と範囲について解説していきます。

100パーセント原状回復の原則

オフィスとして借りていたテナントを退去する際は、借りる前の状態に戻す「原状回復義務」が発生します。オフィスや事務所の原状回復は一般的な賃貸物件の原状回復と比べて範囲が広いと言われてきましたが、2020年4月に施行された改正民放によって、以前までは入居者側が負担してきた「自然的な劣化」や「通常の使用により生ずる損耗等（通常摩耗）」は貸し手側の負担であると明確にされました。

ただし、天井や壁紙に付いたタバコのヤニや清掃を怠ったことによる汚れは、原状回復の対象になる可能性があるので注意してください。

原状回復の対象となる主な範囲

オフィスの原状回復において対象となる範囲は、「貸借人の責めに帰すべき事由によって発生した損傷」となっています。以下では、原状回復の対象となる例をご紹介します。

• 間仕切り壁の撤去
• タイル・カーペットの貼り換えや撤去
• 照明・電気設備の撤去
• 天井・空調設備の復旧
• ビス穴やアンカー跡のパテ補修

また、オフィスで使用していた什器がある場合は、廃棄物処理までが原状回復義務に含まれます。

2.【坪単価】費用相場の目安とコストを左右する工事区分

オフィスを原状回復する際の費用相場は、物件規模や工事区分に応じて異なります。

オフィスを退去・移転する際の費用を把握するためにも、以下で解説する内容について理解を深めましょう。

ここからは、費用相場の目安とコストを左右する工事区分について解説していきます。

物件グレード・規模別の費用目安

オフィスの原状回復工事に伴う費用相場は、坪単価3万円～15万円ほどです。坪単価は物件規模に応じて異なり、大規模オフィスになるにつれて高騰していきます。

大規模オフィスの方が高い理由としては、小規模オフィスよりも設備や構造が複雑化している点が挙げられます。大規模オフィスでは、会議室や役員室など、間仕切りが多いうえ、それに伴って多くの設備が存在します。オフィスを原状に戻す作業は、面積が広くなればなるほど大変になるので、大規模オフィスになるにつれて高額になってしまうのです。

コスト高騰の主因となるB工事・C工事の仕組み

オフィスの原状回復工事のコストが高騰する主因として、工事区分の仕組みが挙げられます。工事区分としては、A工事・B工事・C工事がありますが、原状回復工事では主にB工事もしくはC工事が中心となります。工事区分ごとに、原状回復を担当する業者への発注手続きや費用負担が異なるため、事前に把握しておきましょう。

B工事では、オーナーが工事業者を指定するため、C工事よりも原状回復コストが高くなりやすい傾向にあります。

3.    退去予告から完了までのスケジュールと具体的な流れ

続いて、退去予告から原状回復完了までのスケジュールと具体的な流れについて見ていきましょう。

解約予告から見積もり精査まで

オフィスから退去するためには、賃貸借契約書に定められている期間までに、指定の書面でオーナーに退去の意思を通知する必要があります。解約予告期間は契約ごとに異なりますが、一般的に退去日の6ヵ月前に設定されているケースが一般的です。

解約予告後は、B工事の場合はオーナーの指定業者から、C工事の場合は自社で指定した業者から原状回復工事にまつわる見積書を受取ります。見積書を確認する際は、以下の点に注意するようにしてください。

• オーナー側が負担しなければいけない通常摩耗や経年劣化が含まれていないか
• 部分的な補修で済む工事が全範囲の貼り換えになっていないか
• 追加費用の発生条件が明記されているか

工事着工と明け渡しのチェック

見積もりの精査が完了したら、原状回復工事の着工となります。オフィスの原状回復工事にかかる期間は、長く見積もっても1ヵ月程度です。小規模オフィスであれば、数日で完了するケースも珍しくありません。

原状回復が完了したら、オーナー立会いのもと完了検査が実施されます。完了検査で指摘が挙がった場合は、再度原状回復を行わなければいけないので、以下のチェック項目を参考にして漏れがないようにしてください。

4.    高額請求を防ぐ！原状回復費用の削減交渉と注意点

オフィスの原状回復工事では、オーナー側が業者を指定するB工事となるケースが多く、高額請求を受ける可能性が高いです。

少しでも費用を抑えるために、指定業者との見積もり交渉と入居時の記録資料の重要性について解説していきます。

指定業者との見積もり交渉の進め方

原状回復工事がB工事で行われる場合、オーナー側の指定業者が工事を担当することになります。指定業者が担当する場合は、市場原理に基づく価格競争が発生しないので、相場よりも高い工事費用を請求されるケースが多いです。相見積もりで少しでも安い業者に依頼したいと考える方もいますが、賃貸借契約書において指定があるケースがほとんどなので、指定業者との交渉を進めるしか方法はありません。

指定業者と交渉を進める場合は、純粋に高い感じた根拠を明示して協議しましょう。指定業者が交渉に応じてくれない場合は、完全成果報酬型の原状回復コンサルティング会社に相談するのも一つの手段です。工事費用が常識の範囲外になっている場合は、弁護士に見積書を精査してもらうようにしましょう。

入居時の記録資料の重要性

原状回復費用を抑えるには、入居時の記録資料が重要になります。入居時の写真や原状回復条件が記された書類があれば、オーナー側からの不当な高額請求を防ぐことができます。

また、居抜き撤去が認められている物件であれば、最低限の工事費用で退去できます。居抜き撤去とは、オフィスをそのまま次のテナントに譲渡することです。貸主に「居抜き退去したい」旨を伝えて、後継テナントを見つけることができれば、居抜き退去を実現できる可能性があります。

5.まとめ

オフィスを退去する際は、必ず「原状回復義務」が発生します。

原状回復工事はオーナーの指定業者が担当するケースが多く、貸借人は高額請求を防ぐための解決方法について理解を深めておくことが重要です。原状回復費用を抑えるポイントは以下の通りです。

• 見積書の内容を精査して指定業者と交渉する
• 自社での交渉が難しい場合は第三者（弁護士・コンサル）に依頼する
• 居抜き退去が可能かオーナーと交渉する

オフィスの原状回復を行う際は、入居時の記録書類を基に原状回復の範囲を確認し、無駄な費用を支払うことがないように注意しましょう。